150 min manatlıq ipoteka limiti: mənzil almaq üçün kifayətdirmi?
Adi ipoteka üzrə maksimum kredit məbləğinin 150 min manat olması və bu limitin 2017-ci ildən dəyişməməsi mənzil bazarındakı qiymət dəyişiklikləri fonunda müzakirə olunan məsələlərdəndir. Hazırda ipoteka kreditinin məbləği, faiz dərəcəsi, ilkin ödəniş və aylıq ödəniş yükü mənzil almaq istəyən vətəndaşların qarşılaşdığı əsas maliyyə şərtləri sırasındadır. Mənzil qiymətlərinin artması ilə yanaşı, kredit ödənişlərinin ailə gəlirlərinə nisbəti və ilkin ödəniş üçün tələb olunan vəsait də ipotekanın əlçatanlığı məsələsini gündəmə gətirir. Bəs mövcud 150 min manatlıq limit bu gün mənzil bazarındakı reallıqlara nə dərəcədə uyğun gəlir və limit artırılarsa, bu, qiymətlərə necə təsir göstərə bilər?
Məsələ ilə bağlı Real Partiyasının sədri, iqtisadçı Natiq Cəfərli Crossmedia.az-a müsahibə verib:
– Adi ipoteka üzrə 150 min manatlıq maksimum limit 2017-ci ildə müəyyənləşdirilib. Təxminən doqquz il ərzində mənzil qiymətləri və iqtisadi göstəricilər dəyişdiyi halda bu limitin dəyişməməsi iqtisadi baxımdan nə dərəcədə əsaslandırıla bilər?
– Təbii ki, bu gün ölkədə daşınmaz əmlak qiymətlərinin fantastik dərəcədə bahalaşmasını nəzərə alsaq, limitin 150 min manat civarında təqribən səkkiz il bundan öncə müəyyənləşdirilməsi artıq mövcud tələblərə cavab vermir. Düzdür, bu, ayrıca araşdırma mövzusudur ki, niyə bizdə daşınmaz əmlak qiymətləri bu qədər yüksəkdir və bu qədər tez və sürətlə artır. Amma faktiki olaraq, bu gün 150 min manatlıq limit bir çox hallarda şəhərin heç olmasa mərkəzə yaxın hissələrində belə mənzil almaq üçün kifayət etmir. 150 min manatla ən yaxşı halda şəhərin kənarında, mərkəzdən xeyli uzaq ərazilərdə ikiotaqlı, üçotaqlı evlərin alınması mümkündür. Ona görə də bu limitin qaldırılması, artırılması ilə bağlı müəyyən qərarların qəbul edilməsində fayda var.
– Sizcə, ipoteka limitinin müəyyənləşdirilməsində əsas meyar nə olmalıdır: orta mənzil qiyməti, əhalinin orta gəliri, ailənin aylıq kredit ödəmə qabiliyyəti, yoxsa başqa göstəricilər?
–İpoteka limitinin müəyyənləşdirilməsində bir çox amillər rol oynayır. Bazar qiymətləri, bazarın monitorinqi, əhalinin orta aylıq gəlirləri, yəni bizdə orta aylıq maaş və gəlir səviyyəsi nəzərə alınmalıdır. Bununla gəlir və ipoteka limiti arasında ciddi korrelyasiya, müəyyən bir bağlılıq olmalıdır. Amma hər halda, birinci növbədə bazarın monitorinqi aparılmalıdır. Yəni bazardakı qiymətlər öyrənildikdən, orta qiymətlər müəyyənləşdirildikdən sonra minimum həddin və yaxud ümumiyyətlə limitin müəyyənləşdirilməsi ilə bağlı qərarların verilməsi daha məntiqlidir.
– Bu gün 150 min manatlıq maksimum adi ipoteka ilə Bakı şəhərində vətəndaşın real olaraq hansı mənzil seqmentinə çıxışı var? Bu məbləğ orta gəlirli ailənin mənzil problemini həll etmək üçün kifayət edirmi?
– 150 min manatlıq büdcə ilə şəhərin kənarında – şəhər mərkəzindən xeyli uzaqda – ən yaxşı halda, məsələn, Yeni Yasamalda ikiotaqlı mənzil almaq mümkündür. Şəhərin kənarında, haradasa Ramanıda və ya şəhər mərkəzindən xeyli uzaq ərazilərdə üçotaqlı evlər də almaq olar. Lakin şəhərə, metro stansiyalarına yaxın yerlərdə bu qiymətə ən yaxşı halda birotaqlı mənzillər və ya studiyalar tapmaq mümkündür. Bu da bəzi hallarda ailələrin gələcək ehtiyacları baxımından o qədər də əlverişli olmur.
Amma yatırım kimi, bəli, bundan istifadə edənlər olur. Məsələn, evi alıb sonradan kirayə vermək şərtilə studiyaların, birotaqlı və ya ikiotaqlı mənzillərin alınması daha çox yayılmış bir haldır.
– İpoteka üzrə aylıq ödəniş də ayrıca problemdir. 150 min manatlıq kreditin 8 faizlə 25 il müddətinə aylıq ödənişi təxminən 1158 manatdır. Bu məbləği orta gəlirli ailənin gəliri ilə müqayisə etdikdə ipotekanın real əlçatanlığı haqqında nə demək olar?
– Azərbaycanda orta gəlirlilik səviyyəsi 1300–1400 manat civarındadır. Təbii ki, orta gəlirlilik səviyyəsi belə olan ölkədə aylıq ödənişin 1000 manatdan yuxarı olması məntiqsizlikdir. Bu insan nə etməlidir? Məsələn, bir ailəni düşünək, bir-iki uşağı var, orta gəlirlilik səviyyəsi ailə üzrə 1400–1500 manatdır. Bunun 1000 manatdan yuxarısını, 1100 manatını ipoteka üçün ödəsə, o dörd nəfər nə ilə dolanacaq, necə dolanacaq? Təbii ki, burada ciddi suallar yaranır. Bizdə gəlirlilik səviyyəsi ilə aylıq ödəniş arasında çox ciddi, kəskin disbalans var. Bu disbalans kifayət qədər təsir edən amildir və ailələrin ipotekaya çıxış imkanlarını məhdudlaşdıran, bəlkə də, əsas amildir.
– İpotekada ilkin ödəniş tələbi əsas problemlərdən biridir. Məsələn, 200 min manatlıq mənzil üçün 150 min manat kredit götürən vətəndaşın 50 min manat şəxsi vəsaitə ehtiyacı yaranır. Bu məbləğ orta gəlirli ailə üçün real olaraq nə qədər əlçatandır?
– İlkin ödəniş məsələsi Azərbaycanda bir qədər fərqli mexanizmlərlə həll olunur. Azərbaycanın özünəməxsus ailə dayanışması ənənələri var. Çox zaman, əsasən də gənc ailələrin ilkin ödənişinə ailə quranların valideynləri və qohumları köməklik göstərirlər. Yəni bu gənc ailənin 50 min manatı toplayıb ilkin ödəniş etməsi mümkün deyil, daha doğrusu, çox çətindir. Ona görə də ilkin ödəniş çox zaman ailə institutu tərəfindən qarşılanır və ailə yardımı olmasa, gənc ailələrin ayaqda qalması ümumiyyətlə çox çətin görünür.
– Burada bir paradoks yaranmırmı: mənzil almağa maddi imkanı çatmayan şəxs kreditə ehtiyac duyur, amma həmin kreditdən istifadə etmək üçün əvvəlcədən ciddi məbləğdə şəxsi kapital toplamalıdır. Bu mexanizm daha çox hansı gəlir qrupuna xidmət edir?
– Əlbəttə ki, gəliri çox yüksək olanlar heç ipotekadan istifadə etmirlər. Ailələrinin və ya özlərinin gəlirləri çox yüksək olanlar ipotekadan hətta nadir hallarda istifadə edirlər, şəxsi vəsaitləri hesabına problemlərini həll etməyə çalışırlar. Çox zaman belə bir vəziyyət yaranır.
Təbii ki, dünya praktikasına baxanda – məsələn, Amerikada subprime kreditlər və ya Avropada sosial kreditlər anlayışı var – bu zaman ipoteka 2–3 faiz, bəzi hallarda 4 faizdən yüksək olmur. Son zamanlar hətta bu rəqəm artıb, çünki Avropa və Amerikada mərkəzi banklar uçot dərəcəsini artırıblar. Uçot dərəcəsi aşağı olan dövrdə, məsələn, pandemiyadan öncə Avropada orta ipoteka faizi illik 1,5 faiz idi. Bu zaman gənc ailələrin ipoteka müqavilələri bağlayaraq mənzil əldə etmələri kifayət qədər rahat olurdu.
Bizdə ipoteka faizləri də kifayət qədər yüksəkdir. Məbləğlər də – istər ilkin ödəniş, istərsə də aylıq ödənişlər olsun – Azərbaycan ortalamasından çox yüksəkdir. Bu da, təbii ki, çox ciddi paradoks yaradır.
– Fondun qaydalarında aylıq ipoteka ödənişinin borcalanın məcmu gəlirinin müəyyən həddini aşmaması ilə bağlı tələblər var. Sizcə, ailənin gəlirindən kredit ödənişinə bu qədər böyük pay ayrılması onun gündəlik həyat səviyyəsinə necə təsir edə bilər?
– Qismən bu suala cavab verdik. İnsanların aylıq gəlirlərinin kreditə ayrılan hissəsi ağlabatan olmalıdır. İnkişaf etmiş ölkələrdə görürük ki, ipoteka kreditinə ödədikləri vəsait gəlirlərin təxminən 25–30 faizini keçmir. Bizdə bəzi hallarda bu göstərici hətta gəlirə az qala bərabər olur. Yəni ailənin gəliri 1500 manatdırsa, 1200–1300 manatını ipoteka kreditini ödəməyə məcbur olurlar. Sonradan da qohum-tanışın, valideynlərin dəstəyi olmadan ayaqda qala bilmirlər.
Azərbaycanda reallıq, təəssüf ki, budur. Bunun iki yolu var: ya Azərbaycanda gəlirlər kəskin artmalı, insanlar varlanmalı və daha çox gəlir əldə etməlidirlər, ya da ipoteka faizləri aşağı düşməli və aylıq ödənişlər müddət uzadılaraq, məsələn, 20 il deyil, 30 ilə qaldırılaraq daha aşağı səviyyəyə çəkilməlidir. İqtisadi və elmi nöqteyi-nəzərdən yanaşsaq, bunun üçüncü bir yolu demək olar ki, yoxdur. İki əsas xətt görünür.
– İpoteka limitləri artırılarsa, bunun mənzil bazarına təsiri necə ola bilər? Kredit limitinin yüksəldilməsi mənzil almağı asanlaşdırar, yoxsa əksinə, tələbi artıraraq qiymətlərin daha da yüksəlməsinə səbəb ola bilər?
– Bu, tələblə bağlı doğrudan da maraqlı sualdır. İpotekaların daha əlçatan olması mənzil bazarını daha da qızışdıra bilər, yəni mənzil bazarında qiymət artımına səbəb ola bilər – məntiq də bunu deyir. Deməli, burada paralel olaraq mənzil fondu da genişlənməlidir. Məsələn, MİDA-nın yaxşı layihələri var, doğrudan da cəlbedicidir və insanların həm keyfiyyətinə, həm də infrastrukturuna görə xoşuna gəlir; məsələn, Yasamalda tikdikləri çox gözəldir. Yəni mənzil fondunun artırılmasına ehtiyac var. Əgər bunu iş adamları öz templəri ilə edirlərsə, dövlət agentliyi daha tez və daha sürətlə edə bilər.
Amma burada bir mühüm detal var: Bakını nə qədər yükləyəcəyik? Ucuz və əlçatan mənzillər regionlarda da olmalıdır. Məsələn, böyük şəhərlərin yaradılmasına çalışmalıyıq; Xankəndidə, Gəncədə, Şəkidə, Mingəçevirdə mənzillər əlçatan olmalı və faktiki olaraq orada da iş yerləri yaradılmalıdır. İqtisadi və sosial infrastruktur inkişaf etməlidir ki, Bakıdakı qiymətlər bu qədər şişməsin.
Zeynəb Həsən
Məhəbbət Tərlanoğlu
15:00 28.09.2026
Oxunuş sayı: 49
