Bakıda mənzil bazarında qiymət oyunu: Bahalaşmanın arxasında nə dayanır?
Bakıda mənzil bazarında qiymət artımı davam edir. Xüsusilə yeni tikili
mənzillərin qiymətində qeydə alınan ikirəqəmli bahalaşma paytaxtda daşınmaz
əmlakın əlçatanlığı məsələsini yenidən gündəmə gətirir. Azərbaycan
Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin 2026-cı ilin oktyabr ayı üzrə araşdırmasına
əsasən, yeni tikili mənzillərin orta qiyməti ötən dövrlə müqayisədə 14 faiz,
köhnə tikililərdə isə 10,8 faiz yüksəlib. Lakin bahalaşma paytaxtın bütün
rayonlarında eyni səviyyədə deyil. Səbail, Yasamal və Xətai rayonlarında daha
yüksək artım qeydə alındığı halda, Pirallahı, Qaradağ və Xəzər rayonlarında
göstəricilər nisbətən aşağı olub.
Qiymətlər arasındakı fərq də diqqət çəkir. Belə ki, orta qiymət göstəricisinə görə Səbail rayonu 4 256 manatla ilk sırada, Pirallahı isə 1 474 manatla sonuncu yerdə qərarlaşıb. Bu mənzərə Bakıda daşınmaz əmlak bazarının hansı amillərin təsiri altında dəyişdiyi, qiymət artımının nə qədər davam edə biləcəyi və mənzil almaq istəyən vətəndaşların seçim imkanlarının necə formalaşdığı barədə suallar yaradır. Digər tərəfdən, qiymət artımının yalnız tikinti xərcləri və tələb-təklif nisbəti ilə deyil, ərazilərin infrastruktur imkanları və investisiya cəlbediciliyi ilə də bağlı olduğu bildirilir.
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Ramil Osmanlı Crossmedia.az-a açıqlamasında
bildirib ki, paytaxtda daşınmaz əmlak bazarı və qiymətlərlə bağlı bir neçə
mənbə tərəfindən müxtəlif açıqlamalar verilir:
“Lakin bu açıqlanan rəqəmlər arasında kifayət qədər ciddi fərqlər var. Buna
görə də yalnız hansısa bir mənbənin açıqladığı rəqəmlər əsasında münasibət
bildirməyin və ya təhlil aparmağın tərəfdarı deyiləm.
Bununla belə, ümumi mənzərəni qiymətləndirdikdə görürük ki, 2026-cı il
ərzində daşınmaz əmlak bazarında aktivliyin azalmasına, əməliyyatların sayının
kəskin aşağı düşməsinə və ümumi passivliyin müşahidə olunmasına baxmayaraq,
yeni tikililərdə qiymətlər azalmır, əksinə, artım qeydə alınır. Düzdür, bu
artım əvvəlki dövrlərdəki kimi dinamik xarakter daşımır, lakin hər bir halda
qiymət yüksəlişi davam edir.
Burada əsas səbəbin makroiqtisadi təsirlərlə bağlı olmadığını birmənalı
şəkildə qeyd etmək istəyirəm. Qiymət dəyişiklikləri daha çox investorun və
tikinti şirkəti rəhbərinin şəxsi qərarlarından, maliyyə imkanlarından,
bazardakı mövqeyindən və mövcud şəraitdən istifadə etmək bacarığından asılıdır.
Başqa sözlə, hazırda müşahidə olunan qiymət artımının arxasında əsaslandırılmış
iqtisadi səbəblər görünmür.
Məsələn, Elmlər Akademiyası metrosunun yaxınlığında fəaliyyət göstərən bir
tikinti şirkəti ilin əvvəlində mənzilləri bazara 3 200 manatdan təklif
edirdisə, hazırda qiyməti 3 750-3 800 manata qədər artırıb. Eyni vəziyyəti
Gənclik metrosu ətrafında da müşahidə etmək mümkündür. Belə ki, ilin əvvəlində
4 000 manat olan qiymətlərin 5 000 manata qədər yüksəldildiyi hallar var.
Burada söhbət həmin ərazilərdə mənzillərə tələbatın kəskin artmasından
getmir. Yəni alıcıların çoxalması, mənzil əldə etmək uğrunda ciddi rəqabətin
yaranması və bunun nəticəsində sahibkarların qiymətləri artırması kimi vəziyyət
müşahidə olunmur. Qiymət artımı daha çox sahibkarların öz qərarları əsasında
baş verir. Buna görə də bu prosesi makroiqtisadi amillərlə əlaqələndirmək və
bütövlükdə bazarda qiymət artımının əsas səbəbi kimi təqdim etmək düzgün
yanaşma deyil”.
Ekspert təəssüflə qeyd edib ki, daşınmaz əmlak bazarının digər seqmentləri
də ilkin bazardan müəyyən dərəcədə asılıdır:
“Bunun səbəbi aydındır: köhnə tikilidəki mənzilini satan şəxslərin
əksəriyyəti yeni tikilidən mənzil almağa çalışır. Təbii ki, mənzilini ehtiyac
üzündən satanlar və ya maliyyə vəziyyəti ilə əlaqədar əmlakını satışa
çıxaranlar da var. Lakin ümumi tendensiyada ilkin bazarın təsiri özünü
göstərir.
Digər tərəfdən, təkrar bazarda, xüsusilə qiyməti 300-350 min manat və daha
yüksək olan əmlaklarda satışa çıxarıldıqdan sonra bazarda qalma müddətinin
uzanması müşahidə olunur. Bu səbəbdən həmin əmlakların qiymətlərində
sabitləşmə, bəzi ərazilərdə isə bahalı mənzillərin qiymətində azalma qeydə
alınır. Hesab edirəm ki, bazarın real vəziyyətini qiymətləndirmək üçün bu
seqmenti əsas göstəricilərdən biri kimi götürmək olar.
Bu mənzərə onu deməyə əsas verir ki, hazırda daşınmaz əmlak bazarında ciddi və
əsaslandırılmış qiymət artımı yoxdur, ümumi vəziyyət daha çox sabitliklə
xarakterizə olunur. Hətta inzibati və spekulyativ təsirlər olmasa, bazarda
qiymətlərin azalması da mümkündür. Lakin təəssüf ki, bu istiqamətdə ciddi
ucuzlaşma müşahidə edilmir.
Ərazi baxımından da oxşar vəziyyətlə şəhərətrafı ərazilərdə rastlaşırıq.
Qaradağda, Pirallahıda və digər ərazilərdə də qiymət dəyişiklikləri müşahidə
olunur. Bəzi sahibkarlar müxtəlif problemlərlə üzləşdikləri üçün mənzillərini
daha ucuz qiymətə satışa çıxarırlar. Lakin bunu ümumi qiymət azalması kimi
qiymətləndirmək olmaz. Belə hallar istisna xarakteri daşıyır və təxminən 100
tikinti və ya layihədən birində müşahidə olunduğuna görə bazardakı orta qiymətə
ciddi təsir göstərmir.
Ümumilikdə, daşınmaz əmlak bazarında gələcək qiymət dəyişiklikləri baş
verəcək proseslərdən asılı olacaq. Burada makroiqtisadi amillərlə yanaşı,
inzibati təsirləri, digər iqtisadi şərtləri və xarici müdaxilələri də nəzərə
almaq lazımdır. Müxtəlif ssenarilər mümkündür. Lakin hesab edirəm ki, qarşıdakı
5-6 ay və ya növbəti il üçün indidən qəti proqnoz verməyə tələsmək düzgün deyil”.
Məhəbbət Tərlanoğlu
13:00 04.11.2026
Oxunuş sayı: 269
