Cəmiyyət

Kirayəçi ev sahibinə çevrilir: Bazarda gizli biznes

Mənzil kirayəsi bazarında son dövrlər diqqət çəkən məsələlərdən biri də subicarədir. Bəzi şəxslər mənzil sahibindən ev kirayələyir, daha sonra həmin mənzili başqa şəxslərə daha yüksək qiymətə təklif edirlər. Beləliklə, özləri ev sahibi olmadıqları halda, kirayə bazarında vasitəçi rolunu oynayaraq əlavə gəlir əldə etməyə çalışırlar. Məsələn, bir şəxs mənzili 500 manata kirayələyir, daha sonra onu 700-800 manata başqa bir ailəyə verir. Nəticədə mənzil sahibi ilə sonuncu kirayəçi arasında əlavə bir tərəf yaranır və mənzilin qiyməti süni şəkildə yüksələ bilir.

Məsələ yalnız kirayə bazarındakı qiymət fərqi ilə də məhdudlaşmır. Subicarə münasibətləri düzgün rəsmiləşdirilmədikdə həm mənzil sahibinin, həm də evi faktiki kirayələyən şəxsin hüquqları risk altına düşə bilər. Bəs qanunvericilik bu cür halları necə tənzimləyir və kirayəçinin mənzildən əlavə qazanc əldə etmək məqsədilə istifadə etməsinin hüquqi sərhədləri harada başlayıb harada bitir?

Crossmedia.az-a açıqlamasında hüquqşünas Fuad Məmmədov bildirib ki, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə əsasən, bir şəxs mənzili sahibindən kirayəyə götürdükdən sonra onu başqa şəxsə daha yüksək qiymətə kirayəyə verə bilər:

“Amma bunun qanuni olub-olmaması bir neçə məqamdan asılıdır. İlk növbədə, mənzil sahibinin razılığı olmalıdır. Eyni zamanda, ilkin kirayə müqaviləsinin şərtləri və bu münasibətlərə tətbiq olunan hüquq normaları nəzərə alınmalıdır.

Mülki Məcəllənin 282-ci maddəsində də bu məsələ öz əksini tapıb. Həmin maddəyə görə, kirayəyə götürülmüş əmlakın əsas kirayəçi tərəfindən başqa şəxsə kirayəyə verilməsinə kirayəyə verənin razılığı ilə yol verilir. Yəni mənzili kirayəyə götürən şəxs həmin əmlakın mülkiyyətçisi olmadığı üçün onu üçüncü şəxsə verərkən həm qanunvericiliyin, həm də ilkin müqavilənin tələblərinə əməl etməlidir.

Burada iki halı fərqləndirmək lazımdır. Əgər ilkin kirayə müqaviləsində subicarəyə icazə verilibsə, əsas kirayəçi müqavilədə göstərilən şərtlər və icazənin əhatə dairəsi daxilində mənzili başqa şəxsə verə bilər. Müqavilədə belə bir icazə yoxdursa, mənzil sahibinin razılığı alınmalıdır. Hüquqi mübahisələrin yaranmaması üçün bu razılığın yazılı formada olması daha məqsədəuyğundur. Mənzil sahibinin razılığı olmadan mənzilin üçüncü şəxsə verilməsi isə ilkin müqavilənin pozulması hesab edilə bilər.

Əgər əsas kirayəçi mənzil sahibindən razılıq almadan mənzili başqa şəxsə verərsə, bunun müəyyən hüquqi nəticələri ola bilər. Məsələn, mənzil sahibi müqavilə şərtlərinin pozulmasına əsaslanaraq onun ləğvini və mənzilin geri qaytarılmasını tələb edə bilər. Ancaq burada müqavilənin növü, pozuntunun xarakteri və Mülki Məcəllənin müvafiq müddəaları nəzərə alınmalıdır.

Digər tərəfdən, subicarə nəticəsində mənzilə zərər dəyərsə və ya mənzil sahibi müqavilənin pozulması səbəbindən sübut edilə bilən zərərlə üzləşərsə, qanuni əsaslar olduqda həmin zərərin ödənilməsini tələb edə bilər. Həmçinin ilkin müqavilədə subicarəyə görə cərimə və ya başqa məsuliyyət nəzərdə tutulubsa, müqavilənin şərtlərindən və həmin tələbin qanuniliyindən asılı olaraq bu məsələ də gündəmə gələ bilər.

Amma mənzil sahibi subicarəyə razılıq veribsə və müqavilədə subicarə haqqının məbləğinə dair hər hansı məhdudiyyət yoxdursa, əsas kirayəçi mənzili üçüncü şəxsə daha yüksək qiymətə verə bilər. Məsələn, mənzil sahibi evi əsas kirayəçiyə ayda 500 manata verirsə, əsas kirayəçi də həmin mənzili başqa şəxsə 700 manata kirayəyə verə bilər. Əgər subicarəyə icazə varsa və qiymətlə bağlı məhdudiyyət qoyulmayıbsa, bu halda 200 manat fərq əldə edilməsi özlüyündə qanun pozuntusu hesab edilmir.

Lakin nəzərə almaq lazımdır ki, mənzil sahibinin verdiyi razılıq yalnız subicarənin həyata keçirilməsinə aid olmaya bilər. Həmin razılıqda qiymət, müddət, kommunal ödənişlər və digər şərtlərlə bağlı məhdudiyyətlər də müəyyən edilə bilər. Əsas kirayəçi bu şərtlərə də əməl etməlidir. Çünki müqavilə azadlığı prinsipi tərəflərə qanuna zidd olmayan şərtləri müəyyən etmək imkanı verir”.

Hüquqşünas vurğulayıb ki, mənzili subicarə müqaviləsi əsasında götürən sonuncu kirayəçi hüquqsuz şəxs hesab edilmir:

“Onun hüquqlarının həcmi subicarə müqaviləsindən, ilkin müqavilənin qüvvədə olmasından və qanunvericiliyin tələblərindən asılıdır.

Məsələn, subicarəçi müqavilədə nəzərdə tutulan müddət və şərtlər daxilində mənzildən istifadə edə bilər. Onun mənzilə qanunsuz müdaxilədən müdafiə olunmaq hüququ da var. Yəni mübahisə yaranması mənzil sahibinə və ya əsas kirayəçiyə özbaşına şəkildə mənzilə daxil olmaq, yaxud orada yaşayan şəxsin hüquqlarını pozmaq imkanı vermir.

Əgər subicarəçinin mənzildən istifadəsi təmin edilməzsə və ya müqavilə pozularsa, qanuni əsaslar olduqda o, ödədiyi pulun qaytarılmasını və dəymiş zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. Hüquqları pozulduğu halda məhkəməyə müraciət etmək imkanı da var.

Ancaq burada əsas məqam ondan ibarətdir ki, subicarəçinin mənzildən istifadə hüququ əsas kirayəçinin hüququndan asılıdır. Əgər ilkin kirayə müqaviləsinə xitam verilərsə, bu, subicarə münasibətlərinə də təsir göstərə bilər. Ona görə də sonuncu kirayəçi mənzil sahibinin subicarəyə razılığının olub-olmadığını öyrənməli, ilkin müqavilənin qüvvədə olmasını yoxlamalı, öz müqaviləsində isə xitam, depozitin qaytarılması və ödənilmiş pulun geri alınması şərtlərini dəqiqləşdirməlidir.

Bir məqamı da qeyd edim ki, mənzil sahibi subicarə müqaviləsinin tərəfi deyilsə, sonuncu kirayəçi, bir qayda olaraq, müqavilə üzrə öhdəliklərin yerinə yetirilməsini birbaşa əsas kirayəçidən tələb etməlidir.

Mənzilə ziyan dəydiyi halda isə məsuliyyət həmin ziyanı faktiki törədən şəxsin hərəkətlərinə və hüquqi məsuliyyətinə əsasən müəyyən edilir. Əgər zərəri subicarəçi vurubsa, əsas kirayəçi də mənzil sahibi qarşısında ilkin müqavilədən irəli gələn öhdəliklərinə görə məsuliyyət daşıya bilər. Bu halda əsas kirayəçinin sonradan subicarəçiyə qarşı zərərin əvəzinin ödənilməsi tələbi ilə çıxış etmək hüququ da yarana bilər.

Kommunal xərclərin kim tərəfindən ödənilməsi də müqavilədə əvvəlcədən müəyyənləşdirilməlidir. Əgər subicarəçi kommunal ödənişləri öz üzərinə götürübsə, əsas kirayəçi həmin ödənişlərin edilməsini ondan tələb edə bilər. Ancaq xidmət göstərən təşkilatlar qarşısında yaranan borca görə kimin məsuliyyət daşıması abonent müqaviləsindən və müvafiq qaydalardan asılıdır.

Subicarəçi kirayə haqqını ödəmədikdə, mənzildən təyinatına uyğun istifadə etmədikdə və ya müqavilənin digər şərtlərini pozduqda, əsas kirayəçi qanunvericilikdə və müqavilədə nəzərdə tutulan müdafiə vasitələrindən istifadə edə bilər. Bununla yanaşı, əsas kirayəçi də mənzil sahibi qarşısında öz öhdəliklərini yerinə yetirməlidir.

Mülki Məcəllənin 281-ci maddəsində kirayəçinin əmlakdan müqaviləyə uyğun istifadə etməsi, onu saz vəziyyətdə saxlaması və müqavilə başa çatdıqda normal köhnəlmə nəzərə alınmaqla geri qaytarması ilə bağlı vəzifələri göstərilib. Bu müddəalar mənzilə dəymiş zərərə görə məsuliyyətin müəyyənləşdirilməsi baxımından əhəmiyyətlidir.

Ona görə də mənzilin subicarəyə verilməsi zamanı bütün şərtlərin əvvəlcədən razılaşdırılması vacibdir. Mənzil təhvil verilərkən onun vəziyyətinin fotoşəkillərlə qeydə alınması, sayğac göstəricilərinin yazılması və açarların təhvil-təslim aktının tərtib edilməsi də gələcəkdə yarana biləcək mübahisələr zamanı sübut baxımından əhəmiyyət daşıyır”.

Məhəbbət Tərlanoğlu

🖨 Çap et

20:50 06.11.2026

Oxunuş sayı: 47