Əmlak alqı-satqısına yenilik gətiriləcək
Mülkiyyət hüququ və müqavilə azadlığı müasir hüquq sisteminin və azad cəmiyyətin sadəcə qanunvericilik tezisləri deyil, həm də fərdin iqtisadi müstəqilliyinin təməl sütunlarıdır. Azərbaycanda əmlak alqı-satqısı zamanı icbari qiymətləndirmənin tətbiqi müstəvisində yaranan diskussiyalar, əslində, dövlət tənzimlənməsinin sərhədləri ilə vətəndaşın fundamental hüquqlarının balansını sınağa çəkir. Əmlakın qiymətini təyin etmək sadəcə bir rəqəm davası deyil: bu, mülkiyyətçinin öz sərvəti üzərindəki sərəncam vermək səlahiyyətinin-yəni iqtisadi azadlığının birbaşa ifadəsidir. Bu baxımdan, icbari qiymətləndirmə təşəbbüsü iqtisadi şəffaflıq məqsədi daşısa da, onun məcburi xarakteri həm Konstitusiyamızın, həm də beynəlxalq konvensiyaların qoruduğu 'müqavilə azadlığı' prinsipi ilə ciddi bir hüquqi dilemmasının yaranmasına yol açır. Məsələ ilə bağlı "Konstitusiya Araşdırmaları Fondunun" sədri, hüquqşünas Əliməmməd Nuriyev Crossmedia.az-a açıqlama verib.
"Məsələ burasındadır ki, mülkiyyət məsələsində, əmlakın qiyməti ilə bağlı fərqli məqamlar var. Bu, çox böyük müzakirə yaradan maraqlı məsələdir. Çünki burada söhbət birbaşa mülkiyyət hüququna münasibətdən gedir. Əlbəttə ki, əsas məsələ qiymətləndirmənin özü deyil, onun məcburi xarakter daşımasıdır.
Hüquqi baxımdan qeyd etməliyəm ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin əsas prinsiplərindən biri müqavilə azadlığıdır. Bu prinsip o deməkdir ki, tərəflər müqavilə bağlayıb-bağlamamaqda, müqavilənin şərtlərini müəyyən etməkdə, əmlakı istədikləri şəxsə və istədikləri qiymətə satmaqda tam sərbəstdirlər. Dövlət yalnız qanunla nəzərdə tutulmuş hallarda bu azadlığı məhdudlaşdıra bilər.
Eyni zamanda, Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına görə, mülkiyyət hüququ toxunulmazdır. Bu hüququn mühüm elementlərini əmlaka sərbəst sahib olmaq, ondan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək imkanları təşkil edir. Əgər dövlət deyirsə ki, "sən əmlakını yalnız müəyyən edilmiş qiymətləndirmədən sonra sata bilərsən", bu artıq mülkiyyət hüququnun həyata keçirilməsinə müdaxilə etmək və onu məhdudlaşdırmaqdır. Belə hal Azərbaycan qanunvericiliyinə və ölkəmizin qoşulduğu Avropa İnsan Hüquqları Konvensiyasının 1 nömrəli Protokoluna zidd ola bilər. Burada əsas sual yaranır: Dövlətin qiymətlərə bu cür müdaxiləsi legitim məqsəd daşıyırmı, zəruridirmi və mütənasibdirmi? Qanunvericiliyə görə, bu üç meyar mütləq qiymətləndirilməlidir.
Hüquqşünas bildirib ki, vətəndaş öz əmlakını istənilən məbləğdə və hətta heç bir qarşılıq almadan da sata, bağışlaya bilər".
O, bildirib ki, bazar iqtisadiyyatı baxımından da məsələni dəyərləndirmək olar: "Bazarda qiyməti dövlət diqtə etməməlidir: Məsələn, ata oğluna evi bazar qiymətinin 30%-nə sata bilər, yaxud ümumiyyətlə əvəzsiz verə bilər. Qardaş qardaşa əmlakı rəmzi qiymətə sata bilər. Sahibkarın təcili pula ehtiyacı varsa, əmlakını bazardan aşağı qiymətə təklif edə bilər. Təkcə sahibkar yox, istənilən vətəndaşın təcili pula ehtiyacı yarana bilər (məsələn, müalicə xərcləri üçün) və evini, maşınını sürətlə satmaq istəyər. Üstəlik, əmlakın qiyməti baha olduqda alıcı tapılmaya da bilər, belə halda vətəndaş məcburən endirim etməlidir. Hesab edirəm ki, dövlət bu cür iqtisadi qərarlara müdaxilə etməməlidir. Dövlət bazar qiymətini təxmini müəyyən edə bilər, lakin müqavilə qiymətini tərəflərin özü müəyyənləşdirməlidir.
Hansı hallarda icbari qiymətləndirmə əsaslı ola bilər? Burada müəyyən istisna hallar mövcuddur:
Əmlakın müsadirə olunması, icra işi çərçivəsində əmlakın hərraca çıxarılması, dövlət ehtiyacları üçün alınan əmlak. Xüsusilə dövlət ehtiyacları üçün alınan əmlakı qeyd etmək lazımdır. Əgər hansısa sahibkar gəlib öz şəxsi biznesi üçün haranısa almaq istəyirsə, burada mülkiyyətçi əmlakını istədiyi qiymətə satmaqda sərbəstdir. Amma dövlət ehtiyacları üçün əmlak alınarkən müstəqil qiymətləndiricilər çağırılır və qiymət müəyyən olunur. Əlbəttə, bununla da mübahisə etmək olar. Çünki qiymətləndirici məsələyə subyektiv yanaşa bilər. Belə halda məhkəməyə müraciət edib, digər qiymətləndiriciləri çağırmaqla həmin əmlakı yenidən qiymətləndirmək mümkündür".
Ekspert qeyd edib ki, məcburi qiymətləndirmə həmçinin aşağıdakı hallarda tərəflərin maraqlarının qorunması və obyektiv şərtlərin müəyyən olunması üçün vacibdir: Miras bölgüsü ilə bağlı mübahisələrdə, boşanma zamanı əmlak bölgüsündə, korporativ və məhkəmə mübahisələrində. Bu məsələdə beynəlxalq təcrübəni də nəzərə almaq lazımdır. Azərbaycanda müstəqil qiymətləndirmə tətbiq olunur. Lakin bu, bank kreditlərində, vergi hesablanmasında, dövlət ehtiyacları üçün məcburi satınalmalarda və məhkəmə mübahisələrində icbaridir. Adi alqı-satqı zamanı isə tərəflərin razılaşdığı qiymət əsas götürülməlidir.
Hesab edirəm ki, icbari qiymətləndirmə bütün alqı-satqı müqavilələri üçün ümumi qaydaya çevrilməməlidir. Əgər dövlətin məqsədi vergidən yayınmanın qarşısını almaq və "qara bazar"-ı məhdudlaşdırmaqdırsa, bunun üçün daha münasib vasitələr var. Məsələn, riskə saslı vergi nəzarəti həyata keçirilməli, şübhəli əməliyyatlar yoxlanmalı və bazar qiymətlərindən kəskin fərqlənən hallar araşdırılmalıdır.
Hər bir vətəndaşı əvvəlcədən qiymətləndirməyə məcbur etmək müqavilə azadlığı, mülkiyyət hüququ və mütənasiblik prinsipi baxımından ciddi konstitusion və hüquqi suallar doğurur, həmçinin cəmiyyətdə narazılığa səbəb ola bilər. Əgər məqsəd sadəcə əlavə rüsumlar almaqdırsa, bunun üçün başqa hüquqi vasitələr tapmaq olar.
Məcburi qiymətləndirmə ümumi qayda deyil, istisna olmalıdır. Yəqin qanunverici bu barədə düşünür. Bu yanaşma yalnız qanunda açıq göstərilən hallarda, ictimai maraqların və üçüncü şəxslərin hüquqlarının müdafiəsi məqsədilə tətbiq edilə bilər. Qalan hallarda isə bazar iqtisadiyyatı və müqavilə azadlığının tələbinə uyğun olaraq qiyməti tərəflər özləri müəyyən etməlidir. Bu yanaşma həm Konstitusiyanın mülkiyyət hüququ prinsiplərini təmin edir, həm də Azərbaycanın qoşulduğu beynəlxalq konvensiyalardan irəli gələn öhdəliklərinə tam uyğundur".
Turqut Ansari
13:30 27.06.2026
Oxunuş sayı: 63
