Sənədsiz evlər, “ölü kapital” və Azərbaycanın görünməyən sərvəti

Azərbaycanda sənədsiz evlər haqqında müzakirə, adətən, bir hüquqi müddəanın ətrafında başlayır və elə orada da bitir. Mülki Məcəllənin 180-ci maddəsinə görə qanunun müəyyən etdiyi prosedurlardan kənarda yaradılmış özbaşına tikili avtomatik olaraq mülkiyyət hüququ yaratmır. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin rəisi Mətin Eynullayev də son açıqlamasında məhz bu hüquqi çərçivəyə diqqət çəkərək bildirib ki, özbaşına tikintiyə mülkiyyət hüququ yaranmır. Kommunikasiya xətlərinin üzərində, təhlükəli və tikintisi qadağan edilmiş ərazilərdə yerləşən tikililərin rəsmiləşdirilməsi isə mümkün deyil.

Hüquq baxımından burada ciddi ziddiyyət yoxdur. İqtisadiyyat baxımından isə problem məhz bundan sonra başlayır.

Çünki dövlət “bu əmlaka hüquq yaranmayıb” dediyi anda həmin ev fiziki olaraq yox olmur. Orada ailə yaşamağa davam edir. Ev satılır, miras qalır, qeyri-formal şəkildə kirayəyə verilir, ona pul xərclənir, təmir edilir və faktiki bazar qiymətinə malik olur.

Beləliklə, iqtisadiyyatın ən maraqlı paradokslarından biri yaranır: fiziki olaraq mövcud olan, iqtisadi dəyəri olan, lakin hüquqi sistemdə tam aktivə çevrilə bilməyən sərvət.

Peru iqtisadçısı Hernando de Soto bunu ölü kapital adlandırırdı. Azərbaycanın sənədsiz evlər probleminə də məhz bu prizmadan baxmaq lazımdır.

Eviniz var, amma kapitalınız yoxdur

Məşhur Peru iqtisadçısı, dünyanın bir sıra hökumətlərinə müşavirlik etmiş Hernando De Soto məhz Peruda və Cənubi Amerikanın digər ölkələrində sənədsiz əmlakın rəsmiləşdirilməsi vasitəsilə onu aktiv iqtisadi kapitala çevirməyə yğnəlmiş  “Başqa yol” əsəri Latın Amerikasının taleyini dəyişdirən əsərlərdən biri hesab olunur. Onun əsərlərində irəli sürdüyü əsas fikir çox sadə, eyni zamanda radikaldır. Kasıb ölkələrin problemi yalnız kapitalın azlığı deyil. Əksinə, milyonlarla insanın evi, torpağı, kiçik biznesi və digər aktivləri var. Problem həmin aktivlərin formal hüquq sistemindən kənarda qalmasıdır ki, bu zaman iqtisadi dəyər ilə hüquqi kapital arasında fərq yaranır. Təsəvvür edək ki, Bakının ətrafında bir ailənin bazar qiyməti 100 min manat olan evi var. Ailə iqtisadi baxımdan 100 min manatlıq sərvət sahibidir. Lakin mülkiyyət hüququ tam tanınmadıqda həmin sərvətin iqtisadi funksiyalarının bir hissəsi bloklanır. Formal (çıxarışlı) daşınmaz əmlak: ev → mülkiyyət hüququ → girov → kredit → investisiya → gəlirzəncirinə daxil ola bilir.

Qeyri-formal (çıxarışsız) əmlakda isə zəncir çox vaxt belə qırılır:

ev → qeyri-müəyyən hüquq → məhdud girov qabiliyyəti → məhdud maliyyələşmə

Bu fərq fundamental əhəmiyyət daşıyır. Çünki kapital sadəcə fiziki obyekt deyil. Kapital — hüquqi sistemin fiziki obyektə verdiyi iqtisadi funksiyalar toplusudur.

Azərbaycan iqtisadiyyatının görünməyən balans hesabatı

Sənədsiz evlər problemini başqa cür təsəvvür etmək mümkündür. Əgər Azərbaycan iqtisadiyyatının nəhəng konsolidə edilmiş balans hesabatını hazırlasaq, onun aktivlər hissəsində formal daşınmaz əmlak görünəcək. Amma yüz minlərlə qeyri-formal yaşayış obyekti varsa, onların əhəmiyyətli hissəsi həmin balansın kənarında qalır.  Burada sadə bir hipotetik hesablama aparaq. Əgər leqallaşdırıla bilən 300 min yaşayış obyekti olduğunu və onların orta bazar dəyərinin cəmi 50 min manat olduğunu fərz etsək: 300 000 × 50 000 = 15 milyard manat potensial daşınmaz əmlak sərvəti alınır. Bunlar Azərbaycanın faktiki göstəriciləri deyil; problemin iqtisadi miqyasını göstərmək üçün ssenarilərdir. Məsələnin mahiyyəti budur ki, belə aktivlərin bir hissəsi artıq mövcuddur. Onları yaratmaq üçün əlavə neft gəliri, xarici investisiya və ya dövlət büdcəsi tələb olunmur.

Kapital fiziki olaraq artıq yaradılıb. Problem onun hüquqi-iqtisadi transformasiyasındadır.

De Soto harada haqlı, harada yanılmışdı?

1990-cı illərdə Peru dünyada ən böyük şəhər torpaqlarının titulizasiyası proqramlarından birini həyata keçirdi. 1,2 milyondan çox şəhər ailəsinə mülkiyyət sənədləri verildi. Bu, de Sotonun ideyalarının faktiki olaraq böyük miqyaslı iqtisadi laboratoriyasına çevrildi. Nəticələr maraqlı idi. Princeton iqtisadçısı Erica Field müəyyən etdi ki, mülkiyyət hüququnun gücləndirilməsi Perunun qeyri-formal yaşayış məntəqələrində evlərə investisiyanı əhəmiyyətli dərəcədə artırmışdı. Evlərin təmir səviyyəsi baza göstəricisinə nisbətən üçdə iki qədər yüksəlmişdi. Maraqlıdır ki, investisiyanın böyük hissəsi kredit hesabına deyil, ailələrin öz vəsaiti hesabına edilmişdi. Başqa araşdırmada Field titulizasiyanın ailələrin əmək davranışını da dəyişdirdiyini göstərirdi: orta ailədə ümumi iş saatları təxminən 17 faiz artmışdı və əmək ev daxilindən xarici əmək bazarına doğru keçmişdi. Amma de Sotonun daha iddialı hipotezi — rəsmiləşdirmənin avtomatik olaraq girov və kredit bumuna səbəb olacağı fikri empirik olaraq zəif çıxdı. Bu, Azərbaycan üçün son dərəcə vacib dərsdir. Çıxarış vermək ev sahibini avtomatik sahibkara çevirmir. Bankın kredit qərarı yalnız girovun olub-olmamasından asılı deyil. Borcalanın gəliri, kredit tarixçəsi, borc yükü, əmlakın likvidliyi və bankın risk modeli də vacibdir. Deməli, sənədləşmə avtomatik kreditləşmə demək deyil. Sənədləəşmə daha çox belə işləyir: Sənədləşmə → hüquqi təhlükəsizlik → əmlaka investisiya → bazar likvidliyi → bəzi hallarda kredit imkanlarının genişlənməsi.

Türkiyə: amnistiyanın təhlükəli tərəfi

Azərbaycan üçün ən yaxın müqayisələrdən biri Türkiyədir.

2018-ci ildə həyata keçirilmiş “İmar Barışı” 31 dekabr 2017-dən əvvəl tikilmiş ruhsatsız və ya layihəyə zidd tikililərə Yapı Kayıt Belgesi almaq imkanı yaratdı. Rəsmi məlumatlara görə, təkcə 2018-ci ilin oktyabrına qədər müraciətlərin sayı 8,4 milyonu keçmiş və 5,2 milyard lirədən artıq ödəniş edilmişdi.

Bu modelin siyasi iqtisadiyyatı cəlbedicidir:

• dövlət vətəndaşın problemini həll edir;

• vətəndaş aktivini rəsmiləşdirir;

• dövlət gəlir əldə edir;

• daşınmaz əmlak bazası genişlənir.

Lakin burada ciddi moral hazard — mənəvi risk problemi yaranır.

Əgər vətəndaş düşünürsə ki, “Bu gün qanunsuz tikim, on ildən sonra dövlət onsuz da amnistiya verəcək”, onda amnistiya keçmiş qanun pozuntusunu həll etməklə yanaşı gələcək qanunsuz tikintini subsidiyalaşdırmış olur.

Gürcüstan: sənəddən çox sistem

Gürcüstanın təcrübəsi başqa dərs verir.

Burada diqqət yalnız mülkiyyət sənədi paylamağa deyil, kadastrın sistemli qurulmasına, elektron qeydiyyata, geodeziya məlumatlarının yaradılmasına və institusional infrastrukturun formalaşdırılmasına yönəldilib. Pilot sistemli qeydiyyat proqramı çərçivəsində 44 mindən çox torpaq sahəsi qeydiyyata alınmış, daha sonra proqram genişləndirilmişdir. Elektron qeydiyyat sisteminin yaradılması da islahatın mühüm hissəsi olmuşdur. Gürcüstandakı islahatın mahiyyətinə əsaasən rəsmiləşdirmə sənəd paylama kampaniyası deyil — informasiya infrastrukturu layihəsidir.

Dövlət bilməlidir ki:

• kim harada yaşayır;

• torpaq kimə məxsusdur;

• sərhədlər haradan keçir;

• tikili hansı risk zonasındadır;

• kommunikasiya infrastrukturu haradadır;

• əmlakın hüquqi statusu nədir.

Bunlar vahid rəqəmsal kadastrda birləşmədən kütləvirəsmiləşdirmə çox asanlıqla yeni mübahisələr yarada bilər.

Azərbaycan nə etməlidir?

Bizim fikrimizcə, Azərbaycana “amnistiya” yox, Milli Əmlak Rəsmiləşdirilməsi Proqramı lazımdır.

Bu proqram bir vacib prinsipdən başlamalıdır:

bütün sənədsiz evlər eyni deyil.

Onları ən azı 3 iqtisadi-hüquqi qrupa bölmək lazımdır:

I kateqoriya — rəsmiləşdirməyə hazır əmlak

Torpaq hüququ aydındır, tikili təhlükəsizdir, üçüncü şəxsin hüququ pozulmur, kommunikasiya və strateji infrastruktura təhlükə yaratmır.

Burada dövlətin yanaşması maksimum sadə olmalıdır:

sürətli qeydiyyat + minimal tranzaksiya xərci + rəqəmsal çıxarış.

Bu qrupda dövlətin məqsədi cəzalandırmaq yox, kapitalı iqtisadi dövriyyəyə daxil etmək olmalıdır.

II kateqoriya — hüquqi qüsuru aradan qaldırıla bilən əmlak

Məsələn, tikili mövcuddur, yaşayış üçün təhlükəsizdir, lakin torpaq və ya tikinti prosedurlarında həll edilə bilən uyğunsuzluq vardır.

Burada şərtli leqallaşdırma tətbiq edilməlidir.

Vətəndaş müəyyən ödəniş edir, texniki auditdən keçir, tələb olunan uyğunlaşdırmanı həyata keçirir və bundan sonra tam mülkiyyət hüququ əldə edir.

III kateqoriya — ictimai məhdudiyyətli əmlak

Yol, gələcək infrastruktur, Yüksək riskli ərazilər, kommunikasiya xətlərinin üzəri dövlət layihəsi və ya şəhərsalma baxımından strateji ərazilərdə yerləşən tikililər.Bu ərazilərdə mülkiyyət hüququ əvəzinə bəzi hallarda məhdud istifadə hüququ, uzunmüddətli icarə və ya relokasiya mexanizmi nəzərdən keçirilə bilər.

Dövlət nə qazanacaq?

Ən sadə cavab qeydiyyat haqqıdır. Amma əsl iqtisadi effekt bundan qat-qat böyükdür. Formal əmlak bazası genişləndikcə dövlət və bələdiyyələr:

• əmlak vergisi bazasını genişləndirə;

• alqı-satqı əməliyyatlarını formallaşdıra;

• kirayə bazarının şəffaflığını artıra;

• şəhər planlaşdırmasını dəqiqləşdirə;

• kommunal infrastruktura tələbi daha düzgün proqnozlaşdıra;

• daşınmaz əmlak qiymətlərinə dair daha keyfiyyətli məlumat bazası yarada bilər.

Başqa sözlə, rəsmişəşdirmə yalnız vətəndaşa “kupça” vermək deyil, dövlətin öz iqtisadiyyatını görmə qabiliyyətini artırmaqdır.

Ən böyük qazanc isə bank krediti olmaya bilər

De Sotonun nəzəriyyəsinin ən çox populyarlaşmış hissəsi belədir:

çıxarış → girov → kredit → sahibkarlıq.

Lakin Peru təcrübəsi göstərdi ki, reallıq bundan mürəkkəbdir.

Azərbaycan üçün də formalizasiyanın əsas faydasını yalnız ipoteka kreditlərinin artması ilə ölçmək səhv olardı.Daha böyük effekt başqa yerdə ola bilər:

Formal əmlak daha rahat:

• satılır;

• miras ötürülür;

• bölünür;

• sığortalanır;

• icarəyə verilir;

• qiymətləndirilir;

• girov qoyulur.

İqtisadi dildə desək, rəsmiləşdirmə əmlakın əməliyyat xərclərini  azaldır və bazarda iştirak imkanlarını isə  artırır. Bu isə əmlakın qiymətinə təsir edə bilər. Əgər qeyri-formal ev 80 min manata, eyni xüsusiyyətlərə malik formal ev isə 100 min manata satılırsa, 20 min manat fərq daşın, sementin və torpağın keyfiyyətindən yaranmır. Bu, hüquqi müəyyənliyin kapitalizasiyasıdır.

Rəsmiləşdirmə əslində sosial müqavilədir

Sənədsiz evlər məsələsinə yalnız “qanunu pozan vətəndaş” prizmasından baxmaq da iqtisadi reallığı tam əks etdirmir. Çünki qeyri-formal şəhərsalma çox vaxt iki tərəfli institusional uğursuzluğun məhsuludur.Bir tərəfdə vətəndaş formal prosedurdan kənara çıxıb. Digər tərəfdə isə dövlət illərlə həmin tikintinin baş verməsinə, məhəllələrin yaranmasına, yolların çəkilməsinə, elektrik, qaz və su şəbəkələrinin genişlənməsinə faktiki olaraq imkan verib. On minlərlə insanın yaşadığı məhəllə artıq yalnız hüquqi pozuntu deyil, iqtisadi sistemdir.

Burada məşhur iqtisadçı Kouz tərəfindən irəli sürülən  yanaşma faydalıdır: Əgər hüquqlar qeyri-müəyyəndirsə və tranzaksiya xərcləri yüksəkdirsə, resursların optimal bölgüsü çətinləşir.

Deməli dövlətin işi yalnız keçmiş pozuntunu cəzalandırmaq deyil, mülkiyyət hüquqlarını aydınlaşdırmaq və tranzaksiya xərclərini azaltmaqdır.

“Ölü kapital”ı diriltmək, amma yeni ölü kapital yaratmamaq

Azərbaycanın qarşısında seçim əslində “qanunsuz evləri leqallaşdıraq, yoxsa leqallaşdırmayaq?” qədər sadə deyil.

Daha düzgün sual belədir:

artıq mövcud olan böyük qeyri-formal daşınmaz əmlak fondunu hansı qaydalarla formal iqtisadiyyata daxil edə bilərik ki, eyni zamanda gələcək qeyri-formallığı stimullaşdırmayaq?

Peru bizə deyir:

“kupça” faydalıdır, amma möcüzə deyil.

Türkiyə deyir:

kütləvi amnistiya problemi sürətlə həll edə bilər, amma gələcək qanunsuz tikintiyə stimul yaratmaq təhlükəsi daşıyır.

Gürcüstan deyir:

mülkiyyət reforması kadastr, rəqəmsallaşma və ucuz qeydiyyat sistemi ilə birlikdə aparılmalıdır.

Azərbaycanın modeli bunların sintezi ola bilər.

Mülkiyyət hüququ kağız deyil

Hernando de Sotonun ən mühüm ideyasını bir qədər dəyişdirərək Azərbaycan üçün belə ifadə etmək olar:

ölkənin sərvəti yalnız torpağın və evlərin sayından deyil, həmin aktivlərin iqtisadi sistem daxilində nə qədər funksional olmasından asılıdır.

Sənədsiz ev də sərvətdir.Amma natamam sərvətdir. Ona xərclənmiş kapital var, lakin hüquqi kapital tam deyil. Onun bazar qiyməti var, lakin bazarı məhduddur. O, mirasdır, amma ötürülməsi problemli ola bilər. O, girov potensialıdır, amma maliyyə sistemində imkanları məhduddur. O, vergi bazasıdır, amma dövlətin informasiya sistemində tam görünmür.

Bu səbəbdən sənədsiz evlərin formalizasiyasını sosial güzəşt və ya hüquqi amnistiya kimi deyil, daha böyük bir iqtisadi reformanın tərkib hissəsi kimi görmək lazımdır. Azərbaycanın məqsədi qanunsuz tikintini mükafatlandırmaq deyil. Məqsəd keçmişdə yaranmış qeyri-formal sərvəti formal kapitala çevirmək olmalıdır.

Əgər bunu bacarsaq, söhbət sadəcə yüz minlərlə ailənin “kupça” almasından getməyəcək. Söhbət ölkənin balansında illərlə görünməyən böyük bir aktiv sinfinin iqtisadi sistemə daxil edilməsindən gedəcək.