Evlər yenə bahalaşdı - Şok qiymətlər

Bakının daşınmaz əmlak bazarında iyul ayında müxtəlif seqmentlər üzrə fərqli qiymət dinamikası müşahidə olunub. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının məlumatına görə, torpaq sahələrinin qiyməti iyul ayında əvvəlki ayla müqayisədə 4 faiz, ötən ilin dekabrı ilə müqayisədə isə 22,8 faiz artıb. Yeni tikililərdə mənzillərin qiyməti aylıq 1,7 faiz, dekabr ayından etibarən isə 6,5 faiz yüksəlib. Köhnə mənzillərin qiyməti aylıq 0,2 faiz azalsa da, ilin əvvəlindən 3,8 faiz artıb.

Bunun əksinə, fərdi yaşayış evlərində qiymətlər 3,4 faiz, kommersiya daşınmaz əmlakında isə 7,5 faiz azalıb. Kommersiya daşınmaz əmlakı üzrə indeks 97 bəndə düşüb. Qarajların qiymətində də 5,1 faiz azalma qeydə alınıb. Bu seqmentdə satış bazarında endirim 12,8 faizlə rekord həddə çatıb. Palatanın məlumatına əsasən, hazırda daşınmaz əmlak bazarında vahid qiymət tendensiyası yoxdur və ən yüksək tələbat torpaq sahələri ilə yeni tikililərədir.

Bu rəqəmlər Bakıda daşınmaz əmlak bazarında hansı dəyişikliklərin baş verdiyi və qiymətlərin bundan sonra necə formalaşacağı ilə bağlı suallar yaradır.

Məsələ ilə bağlı Crossmedia.az-a əmlak üzrə ekspert Anar Nəsirov bildirib ki, dünyanın bir çox ölkəsində olduğu kimi, məhz Azərbaycanda da əmlak bazarı özü-özünü tənzimləyən bir bazardır:

“Yəni bura kənar müdaxilə etmək olduqca çətindir. Bu da o deməkdir ki, mənzil bazarı tələb və təklif üzərində qurulub. Belə ki, tələb çox olarsa, qiymətlər yuxarı qalxır, tələb az olarsa, satıcılar arasında rəqabət yaranaraq qiymətlər aşağı enir.

Keçən il, 2025-ci ilin dekabr ayından başlayaraq Azərbaycanda əmlak bazarında durğunluq davam edir. Yəni 2026-cı ilin bu ayları ilə müqayisədə alıcılıq qabiliyyəti olduqca azdır.

Amma buna baxmayaraq, hər il mart ayından başlayaraq torpaq və həyət evlərinə, hər il olduğu kimi, yenə də tələbat artır. Yay ayları olduğu üçün tələbatın çoxalması səbəbindən torpaq sahələrində və həyət evlərində qiymətlər nisbətən yuxarı qalxır.

Bu, ona görə deyil ki, əslində həyət evlərinə və torpaq sahələrinə həddindən artıq müştəri var və yaxud çox alqı-satqı həyata keçirilir. Yəni bunun əsaslı səbəbi, məncə, bu deyil. Məncə, əsas səbəb budur ki, həyət evlərinə və torpaq sahələrinə qiymətlər hər il, istər bazarda alıcı olsun, istərsə də olmasın, mart-aprel aylarından başlayaraq yüksəlməyə meyllənir. İnsanlar bu əmlakları almaq və yaxud maraqlanmaq üçün bazara müraciət edirlər. Bir sözlə, mart ayından sonrakı aylarda, havaların yaxşılaşmasından sonra torpaq sahələrinə və həyət evlərinə insanların marağı artır.

Hər il bu zamanlar torpaq sahələri və həyət evlərinin qiymətlərində nisbətən artım müşahidə edilir. Bunun səbəbi odur ki, qış aylarında bu kateqoriyaya aid əmlaka maraq az olur. Havaların isinməsi, tikintinin başlama mövsümü ilə əlaqədar torpaqda ev tikənlərin bazara müraciət etməsindən, torpaq almaq istəməsindən sonra torpağın qiymətlərində istər-istəməz artım yaşanır. Bu da, bir daha deyirəm, hər il havaların isinən aylarına təsadüf edir”.

Ekspert xüsusi vurğulayıb ki, torpaq sahəsi üzərində ev tikənlərin, demək olar, hamısının eyni vaxtda bazara müraciət etməsi də qiymətlərə təsir göstərir: “Qalan aylarda, bildiyiniz kimi, soyuq və ya yağışlı havalarda, payız və qış aylarında bu əmlaklara müraciət edən müştərilərin sayı az olur. Məhz torpaq sahələrinə, yəni fərdi yaşayış evinin tikilməsi üçün nəzərdə tutulmuş torpaqlara vətəndaşların müraciət etmələri, onları almaq istəyənlərin sayı havaların yaxşılaşdığı aylarda artır. Ona görə də istər-istəməz hər il olduğu kimi, həmin aylarda bu kateqoriyada olan torpaqların qiymətində artım yaşanır.

Qiymət artımı əsasən çıxarışı olan və çıxarışın üzərində fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün nəzərdə tutulmuş torpaq sahələrində baş verir. Bildiyiniz kimi, 2023-cü il oktyabrın 1-dən müvafiq fərmanla əlaqədar sənədsiz evlərə kommunikasiya xətlərinin qoşulması qadağan edildikdən və sənədi, çıxarışı olmayan evlərdə qeydiyyata düşmək qadağan edildikdən sonra sənədsiz torpaqlara insanların müraciət etməsi azalıb.

Ancaq bunun əksinə olaraq, çıxarışı olan və çıxarışda kateqoriyası “yaşayış məntəqələrinin torpaqları” qeyd edilmiş kupçalı, çıxarışlı torpaqların qiyməti əksinə, qalxıb. Bu da ondan irəli gəlir ki, çıxarışlı torpaqların sayı çıxarışı olmayan torpaqların sayından qat-qat azdır.

Yəni çıxarışlı torpaqların məhz bu kateqoriyada – fərdi yaşayış evinin tikintisi məqsədilə ayrılmış torpaqların qiymətləri digər kateqoriyadakı torpaqlara nisbətən daha sürətlə qalxır. Çünki bu kateqoriyada olan sənədli torpaqların sayı azdır. Məhz bu nöqteyi-nəzərdən də çıxarışı olan torpaqların qiyməti yuxarı qalxır.

Bir də bayaq qeyd etdiyim kimi, dekabr ayından alıcı qıtlığı yaşanır. Alıcı qıtlığının yaşanması da bazarda tələb və təkliflə bağlıdır. Bazar tələb və təklif üzərində qurulduğu üçün bu zaman bazarda real alıcı olmadığı halda satıcılar arasında rəqabət yaranır.

Rəqabət də bundan ibarətdir ki, məsələn, bir vətəndaş evini müəyyən qiymətə satışa çıxarırsa, digər vətəndaş da baxanda görür ki, başqa bir vətəndaş elanında daha aşağı qiymət göstərib, o da qiyməti daha da aşağı salır. Bunu real alıcı tapmaq məqsədilə edir. Bu zaman satıcılar arasında rəqabət yaranır və bu da qiymətlərin enməsinə səbəb olur.

Yəni bir sözlə, alıcılığın olmadığı, real alıcının olmadığı bir vaxtda vətəndaşlar qiymətləri endirməklə real alıcını öz əmlaklarına cəlb etmək istəyirlər. Bu da qiymətlərin enməsinə gətirib çıxarır. Yəni belə satıcılar arasında yaranan rəqabət qiymətlərin aşağı düşməsinə səbəb olur.

Əksinə, yeni binalarda, xüsusi qeyd etmək istəyirəm, qiymətlər artır. Əsasən də burada daha çox artım çıxarışı olan yeni binalarda, Bakı şəhərinin mərkəzində və mərkəzə yaxın ərazilərdə daha geniş vüsət alıb. Yəni qiymətlərin artımı daha çox gözə çarpır.

İnsanlar əvvəllər daha çox köhnə binalara və tarixi binalara üstünlük verirdilərsə, indi alıcıların hardasa 65 faizindən çoxu daha çox yeni bina almağa üstünlük verir. Bu səbəbdən həmin kateqoriyaya aid mənzillərin, yəni yeni binalardakı mənzillərin qiymətlərinin qalxmasına səbəb olur. İnsanların daha çox yeni binalardan mənzil almaq istəyi və yeni binaları seçməsi həmin kateqoriyadakı mənzillərin qiymətlərinin artmasına gətirib çıxarıb.

Əsas qiymət artımı isə yeni binalarda çıxarışı olan və ipotekaya yararlı, yəni ipoteka predmetinə çevrilə bilən çıxarışı olan, Bakı şəhərinin mərkəzində və mərkəzə yaxın ərazilərdə daha çox müşahidə edilir. Bu da həmin binalarda mənzillərin kvadratmetr üzrə qiymətlərinin artmasına səbəb olub.

Yəni bir sözlə, yeni binaların və çıxarışı olan torpaq sahələrinin, Bakı şəhərinin mərkəzində və mərkəzə nisbətən yaxın ərazilərdə yerləşən binaların, həmçinin Bakı şəhərinin yaxın ərazilərində yerləşən torpaq sahələrinin qiymətlərinin qalxmasına səbəb oldu. Digər qiymətlərin isə enməsinə səbəb budur ki, bildiyiniz kimi, bazarda hazırda nisbi sakitlik davam edir. Bazarda real müştərinin olmaması, olsa da, çox az müştərinin olması satıcılar arasında rəqabətə səbəb olur. Bu rəqabət nəticəsində də satıcılar evlərinin qiymətlərini aşağı salırlar.

Bilirsiniz, 2024-cü ildən başlayaraq 2025-ci ilin sonuna qədər daha çox şişirdilmiş qiymətlərlə bazara çıxarıldı bu əmlaklar. Bildiyiniz kimi, bir vətəndaş öz əmlakını satmaq üçün qiymətlə maraqlanırdısa, bazara girib görürdü ki, həmin ərazidə ən yüksək qiyməti kim qoyubsa, öz evini də məhz həmin qiymətlə bazara çıxarırdı. Daha dəyərləndirmirdi ki, orada yazılan qiymət bazar qiymətinə uyğundur, yoxsa yox.

Məhz 2024-cü ildən başlayaraq bu, bir növ adət-ənənə şəklini aldı. Yəni vətəndaşlar baxırdılar ki, öz evinə yaxın ərazidə ən yüksək qiyməti kim qoyubsa, həmin qiyməti öz evlərinə də tətbiq edirdilər. Vətəndaşlar bir-biri ilə bəhsə girərək, əgər evləri bir-birinə bərabərdirsə, təmiri, mərtəbəsi və digər xüsusiyyətləri oxşardırsa, həmin şişirdilmiş, ən yüksək qiymətdən öz evlərini də bazara çıxarırdılar. Yəni görürdü ki, qonşusu, məsələn, bir evi bu qiymətə qoyubsa, şişirdilmiş qiymət olsa belə, vətəndaş öz evini də həmin qiymətə satışa çıxarırdı. Bu da bazarda daha çox şişirdilmiş qiymətlərin təklif olunmasına səbəb olurdu.

Onsuz da gözlənilirdi ki, bu şişirdilmiş qiymətlərin bir sonu olmalıdır. Çünki xüsusi qeyd edirəm ki, bu kimi əmlaklar, yəni daha çox köhnə binalar və həyət evləri şişirdilmiş qiymətlərlə təklif olunurdu. Bildiyiniz kimi, bu binaların çoxunun istismar müddəti başa çatıb və yaxud uzun müddət əvvəl tikilib. Hər il keçdikcə binanın qiyməti və keyfiyyəti aşağı düşür. Amma insanlar çox vaxt bunları nəzərə almadan öz əmlaklarını yüksək qiymətlərdən satışa çıxarırdılar.

Digər bir səbəb isə insanların, yəni daha çox vətəndaşların bu kateqoriyada olan mənzillərə və qarajlara üstünlük verməməsidir. Çünki bildiyiniz kimi, müasir tikilən binalarda yüksək səviyyəli yaşayış şəraiti yaradılıb. Qarajları, iki-üçmərtəbəli parkinqləri, müasir liftləri, geniş həyət-bacası olan bir binanı heç kim Sovetlər dövründə və yaxud ondan əvvəl tikilmiş köhnə binalarla dəyişmək istəmir. Çünki bu yeni tikilən yaşayış komplekslərində insanların rahat yaşaması üçün istənilən şərait yaradılıb. Təmizdir, səliqəlidir, hər şey yaxşıdır. Məsələn, həyət-bacası, yeraltı parkinqi, müasir liftləri, su sisteminin davamlı və fasiləsiz olması kimi şəraitlərin mövcudluğu vətəndaşların daha çox bu kateqoriyada olan yeni binalara üstünlük verməsinə səbəb olur.

Digər tərəfdən, qarajlar və ticarət obyektləri, bildiyiniz kimi, əvvəllər daha qiymətli olsa da, indi istənilən yaşayış komplekslərinin altında iki-üçmərtəbəli qarajlar tikilir. Yəni binaların aşağısında qarajlar olur. Bolluq olmadığı zaman, istər qaraj olsun, istərsə də ticarət obyekti, əvvəllər bunlar az olduğu üçün qiymətlər çox yüksək idi və şişirdilmiş qiymətlərlə təklif olunurdu. İndi bu kateqoriyada olan ticarət obyektləri və qarajların sayı çox olduğu üçün, yəni bazara çox çıxarıldığı üçün, buna tələbat o qədər də yüksək görünmür.

Bildiyiniz kimi, elə mərtəbələr, elə binalar, yaşayış kompleksləri var ki, iki və yaxud üç mərtəbəsi qeyri-yaşayış, yəni ticarət obyekti üçün nəzərdə tutulub. Amma Sovetlər dövründə, bildiyiniz kimi, bunlar çox az idi və yaxud binaların altında çox vaxt ticarət obyektləri olmurdu. Onda qeyri-yaşayış sahələrinin sahəsi və ya sayı az idi.

Amma son illər Azərbaycanda aparılan tikintilər zamanı inşa edilən komplekslərdə və müasir binalarda binanın aşağısında iki-üçmərtəbəli ticarət obyektləri yaradıldığı üçün məhz bu nöqteyi-nəzərdən belə ticarət obyektlərinin qiymətlərinə istər-istəməz təsir etdi. Yəni bu binaların sayı çoxaldıqca və onların sayı artdıqca bazarda bolluq yarandı. Bu bolluq nəticəsində də qiymətlər nisbətən aşağı düşdü.

Aşağı düşdü deyəndə, aşağı düşən bir şey yoxdur, sadəcə normal vəziyyətə düşməlidir. Yəni yenə də bugünkü bazar qiymətindən götürəndə, bu obyektlərin də, evlərin də qiyməti real bazar qiymətini əks etdirmir. Əslində, bu qiymətlərin bir qədər də düşəcəyini düşünürəm.

Çünki bir də xüsusi qeyd etmək istəyirəm ki, bu qiymətlərin çoxu son üç il ərzində daha çox şişirdilmiş qiymətlərlə bazara çıxarılmış əmlaklardır. Yəni əslində bu qiymətlər düşmür, sadəcə bazar özü-özünü tənzimlədiyi üçün bu qiymətlər normal qiymətlərə, yəni hazırkı bazar qiymətlərinə uyğunlaşdırılmalıdır. Bu da kənar müdaxilə ilə mümkün deyil. Ancaq tələb və təklif üzərində qurulduğu üçün tələb azaldıqca qiymətlər aşağı düşür.

Yəni bunların qiymətlərinin enməsi hardasa gözlənilirdi. Alıcının az olması bu tendensiyanı daha da sürətləndirdi.

Yəni bir sözlə, konkret desək, tələb və təklif üzərində qurulmuş bu bazara kənar müdaxilə etmək mümkün deyil. Bazarda real alıcının az olması səbəbindən köhnə binalar, həyət evləri və bu kimi kateqoriyaya aid digər əmlakların qiymətlərinin enməsi onların alıcısının az olmasından irəli gəlir”.

Məhəbbət Tərlanoğlu