Bazar qiymətləri yüksəlir - İpoteka ilə mənzil sahibi olmaq niyə çətinləşir?

Azərbaycanda əhalinin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması və vətəndaşların daha əlverişli şərtlərlə mənzil sahibi olması dövlətin sosial siyasətinin mühüm istiqamətlərindən biridir. Prezident İlham Əliyevin rəhbərliyi ilə son illərdə bu sahədə həyata keçirilən tədbirlər nəticəsində müxtəlif sosial qrupların, xüsusilə gənc ailələrin, sosial cəhətdən həssas kateqoriyalara aid vətəndaşların mənzil imkanlarının genişləndirilməsi üçün bir sıra mexanizmlər yaradılıb. Bu istiqamətdə güzəştli mənzil layihələrinin həyata keçirilməsi mühüm addımlardan biri olub. Dövlət tərəfindən sosial mənzil fondunun genişləndirilməsi, vətəndaşlara bazar şərtləri ilə müqayisədə daha əlverişli imkanlarla mənzil əldə etmək üçün şərait yaradılması mənzil siyasətinin əsas istiqamətlərindən birinə çevrilib. Güzəştli mənzil mexanizmi xüsusilə müəyyən kateqoriyalara aid vətəndaşların mənzilə çıxış imkanlarının artırılmasına xidmət edir.

Bununla yanaşı, Azərbaycanda mənzil sahibi olmaq istəyən vətəndaşlar üçün maliyyə imkanlarının genişləndirilməsi istiqamətində də mühüm mexanizmlər formalaşdırılıb. Dövlət dəstəyi ilə güzəştli ipoteka kreditlərinin tətbiqi mənzil almaq istəyən şəxslər üçün daha aşağı faizlərlə uzunmüddətli maliyyələşmə imkanları yaradıb. Həmçinin, vətəndaşların mənzil əldə etməsini asanlaşdırmaq məqsədilə kirayə ödənişlərinin sonradan mənzilin mülkiyyətə keçməsinə imkan verdiyi satmaq öhdəliyi ilə kirayə mexanizmi də tətbiq olunmağa başlanılıb.

Beləliklə, Azərbaycanda mənzil siyasəti yalnız sosial mənzillərin tikintisi ilə məhdudlaşmır. Güzəştli ipoteka, sosial mənzil və satmaq öhdəliyi ilə kirayə kimi müxtəlif mexanizmlər vətəndaşların mənzilə çıxış imkanlarının artırılmasına yönəlib. Bu tədbirlər nəticəsində minlərlə ailənin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması üçün real imkanlar yaranıb.

Lakin ölkədə mənzil siyasətinin qarşısında duran əsas məsələlərdən biri bu imkanların müxtəlif gəlir qruplarına aid vətəndaşlar üçün nə dərəcədə əlçatan olmasıdır. Dövlət tərəfindən yaradılan mexanizmlərin mövcudluğu mühüm addım olsa da, onların real mənzil bazarında, xüsusilə orta gəlirli ailələr üçün nə qədər effektiv olduğu ayrıca araşdırma tələb edir.

Məhz bu baxımdan, mövcud ipoteka və mənzil mexanizmlərini 2026-cı ilin mənzil bazarı, mənzil qiymətləri, əhalinin gəlirləri və ilkin ödəniş imkanları ilə müqayisə etmək aktuallıq kəsb edir.

Azərbaycanda mənzil sahibi olmaq istəyən vətəndaşların qarşısında əsas seçimlərdən biri ipoteka kreditidir. Dövlət tərəfindən tətbiq olunan bu mexanizmin əsas məqsədi uzunmüddətli və nisbətən əlverişli kredit hesabına insanların mənzil şəraitini yaxşılaşdırmasına imkan yaratmaqdır. Lakin 2026-cı ilin mənzil bazarı, əhalinin gəlirləri və ipoteka kreditlərinin mövcud limitləri bir-birinin qarşısına qoyulduqda başqa sual meydana çıxır: ipoteka həqiqətən mənzilə ehtiyacı olan vətəndaş üçün əlçatandırmı, yoxsa yalnız müəyyən məbləğdə ilkin kapitalı olan şəxslərin istifadə edə bildiyi maliyyə alətinə çevrilib?

Məsələnin ən diqqətçəkən tərəfi isə budur ki, ipoteka limitləri ilə mənzil bazarındakı qiymətlər arasındakı məsafə getdikcə daha çox müzakirə mövzusuna çevrilir.

2017-ci ildən qalan limit 2026-cı ildə nə qədər yetərlidir?

Azərbaycanın ipoteka sistemində mühüm dəyişikliklərdən biri 2017-ci ildə həyata keçirilib. Həmin il adi ipoteka krediti üzrə maksimum məbləğ 100 min manatdan 150 min manatadək artırılıb. Eyni dəyişiklik zamanı adi ipoteka üzrə maksimal illik faiz dərəcəsi 8 faiz, güzəştli ipoteka üzrə isə 4 faiz olaraq saxlanılıb.

Hazırda da İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun rəsmi məlumatında adi ipoteka üçün maksimum məbləğ 150 min manat, güzəştli ipoteka üçün 100 min manat göstərilir. Adi ipoteka üzrə müddət maksimum 25 il, güzəştli ipoteka üzrə isə 30 ildir. İlkin ödəniş tələbi adi ipotekada ən azı 15 faiz, güzəştli ipotekada isə ən azı 10 faizdir.

Beləliklə, əsas suallardan biri ortaya çıxır: 2017-ci ildə müəyyən edilmiş 150 min manatlıq maksimum kredit məbləği 2026-cı ilin mənzil bazarı üçün nə dərəcədə aktualdır?

Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, 2026-cı ilin I rübündə mənzil bazarında qiymətlər əvvəlki ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 8,1 faiz artıb. İlkin mənzil bazarında illik artım 13,1 faiz, təkrar mənzil bazarında isə 8,1 faiz olub.

“Güzəştli” ipoteka həqiqətən nə qədər güzəştlidir?

İpoteka sistemində “güzəştli ipoteka” ifadəsi ilk baxışdan aşağı gəlirli və mənzil almaqda çətinlik çəkən ailələr üçün xüsusi sosial mexanizm təsəvvürü yaradır.

Lakin burada bir nüans var. Güzəştli ipoteka hər bir vətəndaşa şamil edilmir. Qanunvericilikdə müəyyən kateqoriyalar üzrə hüquq müəyyənləşdirilib. Məsələn, şəhid ailəsinin üzvləri, Vətən Müharibəsi və Milli Qəhrəmanların ailə üzvləri, müəyyən stajı olan dövlət qulluqçuları, müəllimlər, elmi dərəcəsi olan şəxslər, müəyyən kateqoriyadan olan jurnalistlər və digər şəxslər güzəştli ipoteka hüququ əldə edə bilirlər. Gənc ailələr üçün də ayrıca kateqoriyalar müəyyənləşdirilib.

Güzəştli ipotekanın maksimum məbləği 100 min manatdır və kreditin müddəti 30 ilədək ola bilər. Minimum ilkin ödəniş isə mənzilin qiymətinin 10 faizidir.

Burada başqa bir sual yaranır: 100 min manatlıq kredit 2026-cı ilin mənzil bazarında güzəştli mənzil təminatı üçün nə qədər real imkan yaradır?

“İpoteka limiti mənzil bazarındakı real qiymətlərlə uzlaşırmı?”

Məsələn, Bina.az kimi böyük elan platformasında 2026-cı ilin sentyabrında təmirli və yeni tikili olan mənzillərdən ipotekaya yararlı olduğu iddia olunanların ən ucuzu:

Təbii ki, ipoteka üçün evin qiyməti qədər hüquqi statusu və bankın qiymətləndirməsi də vacibdir. Yəni elanda “ipoteka mümkündür” yazılması avtomatik olaraq həmin evin dövlət ipotekasına uyğun olması demək deyil. Fondun rəsmi ipoteka kalkulyatorunda ilkin ödəniş, kredit məbləği, gəlir və digər öhdəliklər ayrıca hesablanır. Lakin bu qiymətlərin nəzdindəki mənzərə aydındır: qiymətlər 2017-ci ildən indiyə kimi ciddi şəkildə dəyişib.

İlkin ödənişi olan və olmayan vətəndaşın fərqi

İpoteka sisteminin ən çox diqqət çəkən məqamlarından biri ilkin ödənişdir. Adi ipotekada vətəndaş mənzilin qiymətinin ən azı 15 faizini, güzəştli ipotekada isə ən azı 10 faizini öz vəsaiti hesabına ödəməlidir.

Məsələn, 200 min manatlıq mənzilə baxaq. Əgər vətəndaş 150 min manatlıq maksimum adi ipoteka götürürsə, qalan 50 min manat onun öz vəsaiti olmalıdır. Yəni vətəndaşın qarşısında iki əsas maliyyə öhdəliyi dayanır:

1. 50 min manat ilkin kapitalı (faktiki 25 faiz) toplamaq;

2. 150 min manatlıq kreditin aylıq ödənişini uzun illər ərzində ödəmək.

Bu isə bizi araşdırmanın əsas sosial sualına gətirir: Mənzilə ehtiyacı olan orta gəlirli ailənin 50 min manat ilkin kapital toplamaq imkanı nə qədərdir?

Bu məqam xüsusilə orta gəlirli və gənc ailələr üçün əhəmiyyətlidir. Rəqəmlər problemin miqyasını göstərir: 2026-cı ilin yanvar-iyun aylarında Azərbaycanda muzdla çalışan işçilərin orta aylıq nominal əməkhaqqı 1174,4 manat olub. Əlbəttə, orta əməkhaqqı bütün vətəndaşların qazancının göstəricisi deyil. Ölkədə bundan xeyli az və xeyli çox gəlir əldə edən şəxslər var.

Lakin sadə hesab belə sual yaratmağa imkan verir: 1174 manat civarında orta əməkhaqqı alan şəxsin 50 min manat ilkin ödənişi yalnız əməkhaqqından yığması neçə il çəkər?

Burada ailənin ərzaq, kommunal, nəqliyyat, təhsil, səhiyyə, uşaq və digər xərcləri də nəzərə alınsa, sualın cavabını tapmaq praktiki olaraq çətinləşir. Deməli, “ilkin ödəniş cəmi 10 və ya 15 faizdir” deməklə məsələnin mahiyyətini tam ifadə etmək mümkün deyil. Çünki mənzil bazarında qiymətlər yüksəldikcə həmin faizlə hesablanan ilkin ödənişin manat ifadəsində məbləği də böyüyür.

Məsələn:

• 100 min manatlıq mənzilin 15 faizi – 15 min manat;

• 150 min manatlıq mənzilin 15 faizi – 22,5 min manat;

• 200 min manatlıq mənzilin 15 faizi – 30 min manat;

• 300 min manatlıq mənzilin 15 faizi – 45 min manatdır.

Lakin burada daha bir mühüm detal var: kreditin maksimum məbləği 150 min manat olduğuna görə daha bahalı mənzillərdə ilkin ödəniş faktiki olaraq 15 faizdən də yüksək ola bilər.

Məsələn, 300 min manatlıq mənzil almaq istəyən şəxs maksimum 150 min manat kredit götürərsə, 150 min manat öz vəsaitinə ehtiyac yaranır.

Bu səbəbdən “ilkin ödəniş 15 faizdir” ifadəsi praktikada bütün mənzil qiymətləri üçün eyni nəticə yaratmır.

Bu məlumatlara əsasən məlum olur ki, güzəştli ipoteka şamil olunan şəxslər üçün yox, əlində on minlərlə pulu olan şəxslər üçün əlçatandır. 

150 min manatlıq kreditin aylıq ödənişi nə qədərdir?

Adi ipoteka üzrə maksimum illik faiz dərəcəsi 8 faizdir və kredit maksimum 25 il müddətinə verilə bilər. 150 min manat kreditin 8 faiz illik faizlə 25 il müddətinə annuitet qaydasında hesablanan aylıq ödənişi təxminən 1158 manat edir.

Bu, hələ yalnız kredit ödənişidir.

100 min manatlıq güzəştli ipotekanın illik faiz dərəcəsi 4 faiz, maksimal müddəti 30 ildir. Bu şərtlərlə annuitet aylıq ödəniş təxminən 477 manat təşkil edir.

İlk baxışdan bu, adi ipotekadan xeyli əlverişli görünür.

Amma yenə də başqa sual yaranır: 100 min manatlıq kreditlə vətəndaş 2026-cı ilin mənzil bazarında hansı mənzili ala bilər?

Əgər mənzil 120 min manatdırsa, güzəştli ipotekada 100 min manat kredit və ən azı 20 min manat öz vəsaiti tələb olunur. Mənzil 150 min manatdırsa, artıq 50 min manat öz vəsaiti lazım gəlir.

Deməli, aşağı faiz dərəcəsi problemin yalnız bir hissəsini həll edir. Faiz aşağı düşür, amma mənzilin qiyməti və ilkin kapital problemi qalır.

“İpoteka hamı üçün əlçatandır” demək olarmı?

Rəsmi məlumatlar göstərir ki, dövlət ipoteka proqramından kifayət qədər çox sayda ailə yararlanıb. İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun məlumatına görə, 2006-cı ildən 2026-cı ilin ortalarınadək Fondun vəsaiti hesabına verilmiş ipoteka kreditləri 3,98 milyard manata çatıb və 59 mindən çox ailənin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılmasına imkan verib. 2026-cı ilin yanvar-iyun aylarında isə 2242 ipoteka krediti verilib.

Üstəlik, həmin kreditlərdən faydalananların 67 faizinin gənclər və gənc ailələr olduğu, kreditlərin təxminən 22 faizinin regionlara düşdüyü açıqlanıb.

İpoteka proqramından yararlananların sayı artsa da, bu mexanizm mənzilə ehtiyacı olan, lakin ilkin kapitalı olmayan aşağı və orta gəlirli ailələrin nə qədərini əhatə edir?

Bu artıq statistik məlumatla cavablandırılmalı sualdır. Bu barədə quruma sorğu ünvanlamışıq.

Burada maraqlı məqam var.

Fond şəxsi yığımları kifayət qədər olmayan vətəndaşların daha aşağı ilkin ödənişlə ipoteka kreditlərindən faydalanması üçün zəmanət mexanizmi tətbiq edir. 2026-cı il iyulun 1-dək Fond tərəfindən 1571 ipoteka krediti üzrə 149,9 milyon manat məbləğində zəmanət verildiyi açıqlanıb.

Bu fakt özü göstərir ki, ilkin ödəniş məsələsi ipoteka sistemində real problemdir və bunun üçün ayrıca mexanizm yaradılıb.

“İpoteka üçün əvvəlcə pulun olmalıdır” paradoksu

Mənzilə ehtiyacı olan bir ailənin ipotekadan istifadə etməsi üçün əvvəlcə müəyyən məbləğdə şəxsi vəsaitinin olması tələb edilir.

Bu, ipotekanın mahiyyətindəki əsas paradokslardan biridir.

Bir tərəfdən vətəndaşın mənzil almaq üçün kifayət qədər kapitalı yoxdur. Digər tərəfdən dövlət ona mənzil almaq üçün uzunmüddətli kredit təklif edir. Lakin həmin kreditdən istifadə etmək üçün vətəndaş əvvəlcə mənzilin müəyyən hissəsinin pulunu öz hesabına ödəməlidir.

Burada problem ilkin ödənişin mövcudluğundan daha genişdir. Məsələ ilkin ödənişin məbləğinin vətəndaşın gəlirinə nisbətidir.

50 min manat bəzi ailələr üçün əlçatan məbləğ ola bilər. Digər ailələr üçün isə bu məbləğ illərlə yığılması mümkün olmayan kapitaldır.

Beləliklə, ipoteka hüquqi baxımdan açıq olsa da, iqtisadi baxımdan bütün vətəndaşlar üçün eyni dərəcədə əlçatan olmaya bilər.

Bəs niyə limit artırılmır?

Araşdırmanın ən mühüm suallarından biri məhz budur.

Adi ipoteka üzrə maksimum məbləğin 100 min manatdan 150 min manatadək artırılması 2017-ci ildə baş verib. 2026-cı ildə isə rəsmi şərtlərdə maksimum məbləğ hələ də 150 min manatdır.

Burada Fondun qarşısında konkret sual var: 2017-ci ildən 2026-cı ilədək mənzil qiymətləri, tikinti xərcləri və əhalinin gəlirləri dəyişdiyi halda ipoteka limitinin yenidən hesablanmasına ehtiyac varmı?

Əgər ehtiyac yoxdursa, bunun iqtisadi əsaslandırması nədir? Əgər ehtiyac varsa, limitin artırılması üçün hansı meyarlar tətbiq edilir?

Bu barədə də Fond və aidiyyəti dövlət qurumlarına sorğu ünvanlamışıq.

İpotekaya uyğun mənzil tapmaq ayrıca problemdir

Burada araşdırmanın digər istiqaməti də mənzilin özüdür.

İpoteka krediti almaq hüququna malik olmaq hələ istənilən mənzili ipoteka ilə almaq demək deyil. İpoteka üçün yaşayış sahəsinin hüquqi statusu, dövlət qeydiyyatı və digər tələblər nəzərə alınır. Fondun rəsmi məlumatında kreditin dövlət qeydiyyatına alınmış yaşayış sahəsinin alınmasına verildiyi göstərilir.

Bu isə bazardakı bütün ucuz mənzillərin avtomatik olaraq ipotekaya yararlı olması anlamına gəlmir.

Deməli, araşdırmanın başqa bir sualı da belə olmalıdır: Bakı və Abşeron bazarında satışda olan mənzillərin neçə faizi faktiki olaraq ipoteka üçün yararlıdır?

Məsələn, 70-80 min manatlıq mənzil elanının mövcud olması hələ o mənzilin ipoteka ilə alına bilməsi demək deyil.

“50 min manatım varsa, ev tikmək daha sərfəli deyilmi?”

İctimai müzakirələrdə səslənən arqumentlərdən biri də budur: vətəndaşın məsələn, 40-50 min manat ilkin kapitalı varsa, həmin vəsaiti böyük ilkin ödənişə yönəltmək əvəzinə fərdi ev tikintisinə sərf etməsi daha məqsədəuyğun ola bilərmi?

Məsələn, 200 min manat dəyərində evi ipoteka yolu ilə almaq üçün 50 min manat (məbləğ limitdən artıq olduğu üçün) ilkin ödəniş lazımdır. Məntiqlə bu qiymətlə Suraxanı Rayon İcra Hakimiyyətinin başçısı “icazə versə”, Hövsanda ev tikmək olar.

Yenə də, bu suala əvvəlcədən “bəli” və ya “xeyr” cavabı vermək düzgün deyil.

Problem faizdədir, yoxsa mənzil qiymətində?

İctimai müzakirələrdə ipoteka dedikdə əsas diqqət çox vaxt faiz dərəcəsinə yönəlir. 4 faiz əlbəttə ki, 8 faizdən daha əlverişlidir.

Amma vətəndaşın ödədiyi ümumi məbləğə yalnız faiz dərəcəsi təsir etmir. Mənzilin ilkin qiyməti də əsas faktordur.

Məsələn, 100 min manatlıq mənzil 4 faizlə daha əlverişli görünə bilər. Lakin həmin mənzilin qiyməti 150-200 min manata çatırsa, aşağı faiz problemin yalnız bir hissəsini həll edir.

Bu baxımdan Azərbaycan üçün əsas müzakirə yalnız “faizi aşağı salmaq” deyil, həm də: İpoteka həqiqətən əlçatmazdırmı?

Əgər ilkin ödənişi olmayan ailə ipotekadan istifadə edə bilmirsə, kredit gəliri çatmayan ailə ipotekadan istifadə edə bilmirsə və ipotekaya uyğun mənzillərin qiyməti orta gəlirli ailənin imkanlarını aşırsa, onda hüquqi əlçatanlıqla faktiki iqtisadi əlçatanlıq arasında fərq yarana bilər.

Azərbaycanda ipoteka sistemi yüz minlərlə insan üçün deyil, on minlərlə ailə üçün real mənzil maliyyələşdirmə mexanizminə çevrilib. 2006-cı ildən bəri 59 mindən çox ailənin bu mexanizmdən yararlanması bunu göstərir.

Lakin 2026-cı ilin reallığı yeni suallar doğurur.

Adi ipotekanın maksimum məbləği sonuncu dəfə 2017-ci ildə 150 min manatadək artırılıb. Güzəştli ipotekanın maksimum məbləği isə 100 min manatdır. İlkin ödəniş tələbi 10-15 faizdir. Adi ipotekada faiz 8 faizədək, güzəştlidə 4 faizədəkdir.

Bu rəqəmlər kağız üzərində müəyyən imkan yaradır.

Amma əsas məsələ kağızdakı imkanla real həyatdakı imkan arasındakı məsafədir.

Əgər ailənin ilkin ödənişi toplamaq üçün illərlə vaxt sərf etməsi lazımdırsa, əgər ipotekaya uyğun mənzilin qiyməti kredit limitini aşırsa, əgər orta gəlirli ailənin aylıq gəliri kredit ödənişi ilə müqayisədə kifayət qədər aşağıdırsa, onda ipotekanın hüquqi baxımdan mövcud olması onun iqtisadi baxımdan hamı üçün əlçatan olduğu anlamına gəlmir.

Bu səbəbdən əsas sual budur: “Azərbaycanda mənzilə ehtiyacı olan orta gəlirli ailə ipotekadan istifadə etməklə real olaraq mənzil sahibi ola bilirmi?”

Bu sualın cavabı isə yalnız dövlət qurumlarının açıqladığı kredit sayları ilə deyil, mənzil qiyməti + ailə gəliri + ilkin ödəniş + aylıq kredit ödənişi + ipotekaya uyğun mənzillərin sayı birlikdə hesablanaraq müəyyən edilə bilər.

Əgər bu göstəricilər arasında ciddi uçurum varsa, onda artıq söhbət təkcə ipotekanın mövcudluğundan yox, ipoteka siyasətinin 2026-cı ilin mənzil bazarına uyğunlaşdırılmasının zəruriliyindən gedir.

Məhəbbət Tərlanoğlu