Ценовые игры на рынке недвижимости Баку: что стоит за ростом цен?
Рост цен на квартиры в Баку продолжается. Особенно заметное двузначное повышение стоимости квартир в новостройках вновь актуализирует вопрос доступности жилья в столице. Согласно исследованию Общества оценщиков Азербайджана за октябрь 2026 года, средняя стоимость квартир в новостройках выросла на 14% по сравнению с предыдущим периодом, а в старом жилом фонде — на 10,8%. Однако подорожание происходит не во всех районах столицы одинаковыми темпами. Более высокий рост зафиксирован в Сабаильском, Ясамальском и Хатаинском районах, тогда как в Пираллахинском, Гарадагском и Хазарском районах показатели оказались относительно ниже.
Разница в ценах также заслуживает внимания. Так, по показателю средней стоимости квадратного метра первое место занимает Сабаильский район — 4 256 манатов, а последнее — Пираллахинский район с показателем 1 474 маната.
Такая ситуация вызывает вопросы о том, какие факторы влияют на изменения на рынке недвижимости Баку, как долго может продолжаться рост цен и какие возможности выбора остаются у граждан, желающих приобрести жильё. С другой стороны, отмечается, что повышение стоимости недвижимости связано не только с расходами на строительство и соотношением спроса и предложения, но и с инфраструктурными возможностями районов и их инвестиционной привлекательностью.
Эксперт по вопросам недвижимости Рамиль Османлы в комментарии Crossmedia.az заявил, что различные источники публикуют неодинаковые данные о состоянии рынка недвижимости и ценах в столице:
«Однако между публикуемыми цифрами существуют достаточно серьёзные различия. Поэтому я не сторонник того, чтобы высказывать мнение или проводить анализ исключительно на основании данных, представленных каким-либо одним источником.
Тем не менее, если оценить общую картину, мы увидим, что в течение 2026 года, несмотря на снижение активности на рынке недвижимости, резкое сокращение количества сделок и общую пассивность, цены на новостройки не снижаются, а, напротив, продолжают расти. Правда, этот рост уже не носит столь динамичного характера, как в предыдущие периоды, однако повышение цен в любом случае продолжается.
Хочу однозначно отметить, что главная причина происходящего не связана с макроэкономическими факторами. Изменение цен в большей степени зависит от личных решений инвесторов и руководителей строительных компаний, их финансовых возможностей, положения на рынке и способности использовать существующие условия. Другими словами, за наблюдаемым сегодня ростом цен не просматривается достаточно обоснованных экономических причин.
Например, если строительная компания, работающая вблизи станции метро «Элмляр Академиясы», в начале года предлагала квартиры по цене 3 200 манатов за квадратный метр, то сейчас она повысила стоимость до 3 750–3 800 манатов. Аналогичная ситуация наблюдается и в районе станции метро «Гянджлик». В частности, есть случаи, когда цены, составлявшие в начале года 4 000 манатов, выросли до 5 000 манатов за квадратный метр.
Речь здесь не идёт о резком увеличении спроса на квартиры в этих районах. То есть не наблюдается ситуации, когда количество покупателей растёт, возникает серьёзная конкуренция за приобретение жилья и предприниматели в результате этого повышают цены. Увеличение стоимости происходит преимущественно по собственным решениям предпринимателей. Поэтому связывать этот процесс с макроэкономическими факторами и представлять его как основную причину общего роста цен на рынке было бы неправильным подходом».
Эксперт с сожалением отметил, что другие сегменты рынка недвижимости также в определённой степени зависят от первичного рынка:
«Причина очевидна: большинство людей, продающих квартиры в старых домах, стремятся приобрести жильё в новостройках. Разумеется, есть и те, кто продаёт квартиру из-за острой необходимости или выставляет недвижимость на продажу в связи с финансовыми трудностями. Однако общая тенденция свидетельствует о влиянии первичного рынка.
С другой стороны, на вторичном рынке, особенно в сегменте недвижимости стоимостью 300–350 тысяч манатов и выше, наблюдается увеличение сроков продажи объектов. После выставления на продажу такие объекты дольше остаются на рынке. По этой причине цены на подобную недвижимость стабилизируются, а в некоторых районах фиксируется даже снижение стоимости дорогих квартир. Считаю, что для оценки реального положения на рынке этот сегмент можно рассматривать как один из основных показателей.
Такая картина позволяет сделать вывод, что в настоящее время на рынке недвижимости нет существенного и экономически обоснованного роста цен, а общая ситуация характеризуется скорее стабильностью. Более того, при отсутствии административных и спекулятивных факторов снижение цен на рынке также было бы возможным. Однако, к сожалению, существенного удешевления пока не наблюдается.
Аналогичная ситуация складывается и в географическом разрезе, в том числе в пригородных районах. Изменения цен наблюдаются также в Гарадагском, Пираллахинском и других районах. Некоторые предприниматели, сталкиваясь с различными проблемами, выставляют свои квартиры на продажу по более низким ценам. Однако такие случаи нельзя расценивать как общее снижение стоимости недвижимости. Они носят исключительный характер и встречаются приблизительно в одном из ста строительных объектов или проектов, поэтому существенно не влияют на среднерыночные цены.
В целом дальнейшее изменение цен на рынке недвижимости будет зависеть от процессов, которые произойдут в будущем. Здесь необходимо учитывать не только макроэкономические факторы, но и административное влияние, другие экономические условия и внешние вмешательства. Возможны различные сценарии развития событий. Однако считаю, что делать категоричные прогнозы на ближайшие 5–6 месяцев или на следующий год уже сейчас преждевременно».
Мехаббат Тарланоглу
14:00 04.11.2026
Количество просмотров: 33
